L’avvocato Luigi Alfano analizza una recente sentenza del Consiglio di Stato che chiarisce un principio fondamentale per proprietari, tecnici e acquirenti di immobili.
Quando si acquista un immobile o si decide di cambiarne la destinazione d’uso, molti ritengono che sia sufficiente verificare quanto riportato al Catasto. In realtà non è così. A fare chiarezza è una recente Sentenza del Consiglio di Stato (n. 4620/2026), al centro dell’approfondimento settimanale dell’avvocato Luigi Alfano, che richiama l’attenzione su un aspetto spesso sottovalutato ma di grande rilievo pratico.
Il principio affermato dai giudici è netto: la destinazione d’uso legittima di un immobile non è quella risultante dai documenti catastali, ma quella autorizzata dai titoli edilizi che ne hanno disciplinato la costruzione e le eventuali trasformazioni. – La pronuncia nasce dal caso di un poliambulatorio realizzato in locali che, secondo i titoli edilizi, risultavano ancora destinati a magazzino. Sebbene il Catasto e altri documenti sembrassero indicare una diversa classificazione, il Consiglio di Stato ha ribadito che tali elementi non possono sostituire il necessario titolo abilitativo.
Come evidenzia Alfano, il Catasto svolge principalmente una funzione fiscale e censuaria: rappresenta certamente un utile elemento conoscitivo, ma non ha valore urbanistico. Solo in casi eccezionali – ad esempio quando la documentazione edilizia sia andata perduta o l’immobile sia stato realizzato in un’epoca in cui non era ancora richiesto un titolo edilizio – le risultanze catastali possono assumere un valore probatorio.
La decisione richiama quindi l’importanza dello Stato Legittimo dell’immobile, introdotto dal Testo Unico dell’Edilizia, che deve essere ricostruito attraverso la successione dei titoli edilizi rilasciati nel tempo. È da questi documenti che dipende la reale destinazione urbanistica di un locale e non dall’utilizzo che ne viene fatto o dalla categoria catastale attribuita.
Le conseguenze pratiche sono rilevanti. Un deposito utilizzato come ufficio, un garage trasformato in abitazione o un locale commerciale impiegato come studio professionale possono apparire perfettamente regolari sotto il profilo catastale, ma risultare irregolari sotto quello urbanistico. Situazioni che possono creare problemi in caso di compravendita, richiesta di mutui, ristrutturazioni, pratiche edilizie o controlli da parte dell’amministrazione.
L’invito dell’avvocato Luigi Alfano è quindi quello di evitare facili scorciatoie: prima di acquistare un immobile, presentare una pratica edilizia o modificarne l’utilizzo è indispensabile verificare la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e i titoli edilizi che ne attestano la legittimità.
La sentenza del Consiglio di Stato rappresenta così un importante richiamo alla corretta gestione del patrimonio immobiliare: il Catasto è uno strumento fondamentale, ma non può sostituire i provvedimenti urbanistici. È infatti dai titoli edilizi che dipendono la legittimità dell’immobile, la sua commerciabilità e le possibilità di trasformazione futura. – 24 luglio 2026
