L’approfondimento dell’avvocato Luigi Alfano, la Cassazione chiarisce che l’inquilino resta responsabile anche dopo la riconsegna dell’immobile se i danni ne impediscono una nuova locazione. Il proprietario non deve dimostrare di aver perso potenziali affittuari, ma deve provare la durata dei lavori di ripristino

Lasciare un appartamento e consegnarne le chiavi al proprietario non significa sempre chiudere definitivamente i conti. Se l’immobile viene restituito in condizioni tali da richiedere interventi di ripristino, l’ex inquilino può essere chiamato a continuare a pagare il canone di locazione anche dopo la cessazione del contratto, per tutto il periodo in cui la casa resta inutilizzabile.

È il principio ribadito dalla Corte di Cassazione, al centro dell’approfondimento di questa settimana dell‘avvocato Luigi Alfano, che richiama l’attenzione su una questione spesso sottovalutata ma destinata ad avere importanti conseguenze pratiche nei rapporti tra locatori e conduttori. Il punto di partenza è l’articolo 1590 del Codice Civile, secondo cui il conduttore deve restituire l’immobile nello stesso stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso. Quando, invece, vengono riscontrati danni che eccedono la normale usura, l’obbligo risarcitorio non si limita alle spese necessarie per le riparazioni, ma comprende anche il mancato utilizzo dell’immobile durante il tempo richiesto per i lavori.

A questo principio si collega l’articolo 1591 del Codice Civile, che disciplina il ritardo nella restituzione dell’immobile. La giurisprudenza ha infatti chiarito che una casa resa inutilizzabile dai danni provocati dall’inquilino equivale, sotto il profilo giuridico, a una restituzione tardiva, con la conseguenza che il proprietario ha diritto a percepire una somma pari al canone anche per il periodo di indisponibilità.

L’orientamento è stato confermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 34819 del 30 dicembre 2025, che richiama una precedente decisione del 2019. Il caso riguardava un’appartamento nel quale l’inquilina aveva modificato abusivamente l’impianto elettrico, rendendo necessari lavori di ripristino che avevano impedito una nuova locazione. I giudici hanno stabilito che la conduttrice dovesse farsi carico non solo dei costi delle riparazioni, ma anche del pagamento di un importo corrispondente al canone per tutto il tempo necessario a rendere nuovamente disponibile l’immobile.

Di particolare rilievo è anche il chiarimento sul piano probatorio. La Cassazione ha escluso che il proprietario debba dimostrare di aver perso concrete occasioni di affitto: l’impossibilità di utilizzare l’immobile costituisce di per sé un danno risarcibile. Resta però un limite preciso: il locatore deve documentare con rigore la durata effettiva dei lavori, perché il risarcimento non può estendersi oltre il tempo strettamente necessario al ripristino. – Una pronuncia destinata a fare giurisprudenza e che, come evidenzia l’avvocato Luigi Alfano, rappresenta un importante richiamo per chi vive in affitto: la responsabilità del conduttore non termina con la consegna delle chiavi, ma solo quando l’immobile viene restituito nelle condizioni previste dalla legge. – 08 luglio 2026