Proliferano affittacamere realizzati senza permesso di costruire, trasformando abitazioni residenziali in mini strutture ricettive. La Corte di Cassazione ha chiarito che questi cambi d’uso costituiscono un reato edilizio, ma l’inerzia amministrativa e la scarsa applicazione delle norme rischiano di rendere l’illegalità una prassi consolidata
Sorrento – La trasformazione di un’abitazione in affittacamere, se avvenuta senza un regolare permesso di costruire, può integrare un reato penale. Una verità giuridica tutt’altro che nuova, ribadita da una giurisprudenza ormai consolidata, ma che sembra trovare scarsa applicazione nella prassi amministrativa di molti Comuni turistici.
In città, a sollevare pubblicamente il tema è stato Francesco Gargiulo, coordinatore del Movimento Civico “Conta anche Tu”, richiamando l’attenzione su un dato che non può lasciare indifferenti: nell’elenco regionale delle strutture extralberghiere, pubblicato dalla Regione Campania, figurano numerosi affittacamere che sorgono in immobili originariamente residenziali, senza che risulti il rilascio di un titolo edilizio per il cambio di destinazione d’uso.
Un principio chiarito dalla Cassazione – Non si tratta di una tesi polemica né di un’interpretazione “estensiva” delle norme urbanistiche. La Corte di Cassazione penale, da ultimo con la Sentenza n. 42369 del 19 novembre 2024, ha ribadito un principio chiaro: il passaggio da uso residenziale a turistico-ricettivo costituisce un cambio di categoria funzionale ai sensi dell’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) e, se realizzato mediante opere, richiede il permesso di costruire. – Già la Sezione III penale, con sentenza del 16 ottobre 2023 (depositata nel 2024), aveva affermato che nei centri storici il permesso è necessario anche per i cambi di destinazione d’uso effettuati all’interno della stessa categoria omogenea. In altre parole, nei centri storici non esiste il “cambio d’uso libero”.
Sorrento e i numeri del fenomeno – Nel Comune di Sorrento, risultano 231 affittacamere regolarmente censiti. Tuttavia, per quanto è dato sapere, commenta Gargiulo, nessuno di questi sarebbe stato preceduto da un permesso di costruire rilasciato per il mutamento di destinazione d’uso. – Molti immobili, fino a pochi anni fa, erano normali abitazioni, case di famiglie sorrentine, con cucina, soggiorno e spazi pensati per la vita quotidiana. Oggi si presentano come vere e proprie mini strutture alberghiere, con camere con bagno privato, spazi comuni ridotti al minimo, spesso senza cucina. Un mutamento non solo funzionale, ma anche urbanistico e sociale. Inutile nascondere che il proliferare incontrollato degli affittacamere non è soltanto una questione economica o di mercato turistico, ma rappresenta soprattutto un problema di legalità urbanistica; tutela dei centri storici; perdita della funzione residenziale e il progressivo svuotamento del tessuto sociale locale. Pertanto, ignorare la rilevanza urbanistica di questi cambi d’uso significa accettare una trasformazione irreversibile della città, sottratta a ogni pianificazione pubblica.
Poi, la narrazione secondo cui gli affittacamere nascerebbero “senza opere” è, nella maggior parte dei casi, smentita dai fatti. La realizzazione di più camere con bagno, l’eliminazione della cucina, la modifica degli spazi comuni e l’adeguamento degli impianti sono interventi edilizi a tutti gli effetti, spesso riconducibili alla ristrutturazione edilizia prevista dall’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia. Quando tali opere sono funzionali a un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, il titolo richiesto non è una semplice SCIA, ma il permesso di costruire. In assenza di esso, si configura il reato edilizio previsto dall’art. 44 del d.P.R. 380/2001.
Né Regione né Catasto possono sanare l’abuso – Un ulteriore equivoco riguarda il ruolo della normativa regionale sul turismo e della classificazione catastale. Anche su questo punto la Cassazione è netta: l’iscrizione negli elenchi regionali, la SCIA commerciale o la variazione catastale non sanano né sostituiscono il titolo edilizio mancante. Il governo del territorio resta materia urbanistica, di competenza statale e comunale, e non può essere aggirato da adempimenti di natura amministrativa o fiscale.
Un vuoto di pianificazione – A questo punto diventa lecito chiedersi quanti dei 231 affittacamere ,presenti a Sorrento, siano stati preceduti da una valutazione di compatibilità urbanistica o da un atto pianificatorio che giustifichi la progressiva espulsione della residenza dal centro urbano. La risposta, allo stato, sembra essere: nessuno. Ciò che un tempo erano abitazioni familiari sono oggi strutture ricettive di fatto alberghiere, ma senza i vincoli, gli standard e le regole che valgono per gli alberghi veri e propri.
Di fronte a un orientamento giurisprudenziale così chiaro, l’inerzia amministrativa non può essere considerata neutra. Tollerare o ignorare cambi d’uso abusivi significa alterare l’assetto urbanistico, violare il principio di legalità ed esporre amministratori e funzionari a possibili responsabilità penali e contabili. – Il punto non è essere contro il turismo, ma contro l’illegalità elevata a sistema. – Continuare a far finta di nulla equivale ad accettare che il centro storico diventi una zona a funzione esclusivamente turistica, sottratta a ogni governo pubblico. Applicare la legge, invece, significa compiere una scelta chiara: tutelare la residenza, pianificare lo sviluppo e ristabilire regole uguali per tutti. La Cassazione in merito si è espressa, ora spetta ai Comuni, commissariati e non, decidere se ascoltare o continuare a tacere. – 13 dicembre 2025
