La linea tracciata dal Consiglio di Stato segna una svolta culturale e giuridica: ricostruire su un rudere non è recupero, è edificazione. E come tale deve essere valutata, regolata e, se non compatibile con le norme, vietata.
Una sentenza destinata a fare giurisprudenza e a bloccare una pratica opaca, spesso strumentalizzata nei territori a vocazione paesaggistica come la Penisola Sorrentina. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 5276/2025, ha messo un punto fermo: la ricostruzione di un rudere non è ristrutturazione, ma una nuova costruzione a tutti gli effetti.
La Settima Sezione del Consiglio di Stato ha ribadito un principio fondamentale ma troppo spesso eluso nella prassi amministrativa e urbanistica: la ristrutturazione edilizia ha senso solo se si parte da un edificio che esiste, che è identificabile nella sua struttura e destinazione d’uso, anche se in condizioni di degrado o inabitabilità. I ruderi, privi di tali elementi, non possono essere considerati fabbricati da ristrutturare. “La ristrutturazione postula la possibilità di individuare in maniera pressoché certa la cubatura e la sagoma del fabbricato”, osservano i giudici di Palazzo Spada. In assenza di questi presupposti, si esce dall’ambito della ristrutturazione e si entra nel territorio, regolato da norme ben più stringenti, delle nuove costruzioni. La sentenza chiude così la porta a una pratica diffusa e ambigua, utilizzata in molti casi per aggirare vincoli paesaggistici e ambientali, in particolare in aree tutelate. Basterebbero poche pietre su un terreno, un rudere malconcio e spesso abbandonato da decenni, per dare il via a progetti edilizi mascherati da “recuperi”, ma che in realtà portano alla costruzione ex novo di immobili spesso destinati al mercato del lusso. Dietro la facciata del recupero edilizio si nascondono, in molti casi, speculazioni edilizie travestite da tutela del territorio. Ma la nuova pronuncia del Consiglio di Stato pone un freno deciso a questo meccanismo, riaffermando il principio secondo cui l’edilizia deve rispettare le regole urbanistiche e paesaggistiche, soprattutto in aree a forte valore ambientale e culturale.
Il pronunciamento rappresenta una vittoria per le amministrazioni locali, per le Soprintendenze, per i comitati civici e per chi da anni chiede di fermare lo svuotamento delle norme urbanistiche attraverso l’uso distorto del concetto di ristrutturazione. È un messaggio chiaro anche per i progettisti e i costruttori: non si può costruire il nuovo fingendo di recuperare l’antico. In territori come la Penisola Sorrentina, già sotto pressione per l’abusivismo edilizio e il consumo di suolo, questa sentenza può rappresentare un punto di svolta. A patto, naturalmente, che sia applicata con rigore e non resti lettera morta tra le pieghe della burocrazia o della discrezionalità interpretativa locale. La linea tracciata dal Consiglio di Stato segna una svolta culturale e giuridica: ricostruire su un rudere non è recupero, è edificazione. E come tale deve essere valutata, regolata e, se non compatibile con le norme, vietata. Un principio semplice ma potente, in grado di restituire un po’ di coerenza e giustizia urbanistica a territori troppo a lungo svenduti sotto la copertura di false ristrutturazioni. – 12 luglio 2025
Fonte: Build News
